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北京房价是否将出现拐点？

“北京楼市成交量下降是因为供应量也在减少。”这是目前业界比较流行的一种说法。但５月８日，北京市建委公布的数据说明，今年五一期间，北京楼市成交量暴跌是建立在供应量增长的基础上的：

今年４月份北京市商品房预售登记套数为１２８９４套，比３月份上升１８．２％；登记面积为１７２万平方米，比３月份上升２０．７％。其中商品住宅预售套数为１０３４６套，登记面积为１３２万平方米，也比３月份大幅上升。在个盘预售许可的数量上，４月份达４７个项目，也比３月份增加２７个，上升７４．１％。

而北京价位偏高的现房成交量却跌至低谷，约１００套左右，是２００１年以来五一期间最低的。建立在供应量增长基础上的如此低量成交不禁使人们产生了对高烧不退的北京房价下降的期待——北京房价是否将出现拐点？近日，中国经济时报记者为此采访了北京合作建房的倡导者于凌罡。

２００８年末北京房价现拐点？

中国经济时报：我们想知道，作为一个合作建房的著名倡导者，你对北京房价的预测分析是怎样的？你认为北京房价何时出现拐点？

于凌罡：北京的房价涨疯了。２００７年一季度，朝阳区期房均价每平米１４５６４元。而北京住房的空置成灾，仅朝阳区就空置８８．２万平米，这还是公开的数字。北京楼市的泡沫要破了！连五一前夕发表的中国社科院《２００７年房地产蓝皮书》都承认房价房租比超过２７０。２００７年北京商品房销售将呈现“明显虚涨”，即价格快涨，成交锐减！

大家都知道，２００８年末，北京必将经历房价拐点，只是信不信而已。北京房价回落，必然在２０１０年前后的两年内开始并完成。

北京房价预计应为（已考虑通货膨胀因素）：

２００７年：均价１００００上下浮动 ３％，但有价无市，市场出现僵持局面。

２００８年：均价９３００上下浮动３％，开始明显回落，出现二手房增量。

２００９年：均价８３００上下浮动３％，郊居化比例增加，拉低平均价格。

２０１０年：均价７５００上下浮动３％，郊居化达到拐点，超过５０％，房价明显回落。

２０１１年：均价６８００，上下浮动３％，郊居化和新城效应体现，房价回归理性。

北京实际楼面成本每平米不到５３９０元

中国经济时报：你做出上述预测依据的是什么？

于凌罡：其中重要的一条是，房地产行业的成本，还完全有下降的空间和可能。住房虽是特殊商品，却离不开商品的一般规律：成本、供需、革新。决定房子价值的，绝对不永远仅仅是地段。

先谈谈我对房地产开发成本的分析：

一个房地产开发项目，其成本基本归为以下五大类：土地成本、建安成本、管理成本、利息成本、税费成本。

在分析这些成本之前，要说一下什么叫“楼面成本”。楼面，是指新开发项目地面以上准建面积的单位成本。无论项目盖几层，都不能再降低或增加这个成本。

土地成本由两部分组成：

⒈土地出让金：２００６年北京平均楼面出让成本仅９０３．８元。

⒉拆迁成本：２００６年北京平均楼面拆迁成本仅１９７０元。

建安成本由三部分组成：

⒈市政成本：正常情况下，楼面市政成本不超过２５０元。

⒉建安成本：按照总建筑面积估算，达到毛坯房标准的高层建筑平均成本，不超过每平米１３００元，但由于有大约１７％的建筑面积在地下，即总建筑面积１万平米的项目，建安成本应不到１３００万元，但只有８０００平米在地面以上，楼面成本＝１３００万÷８３００平米＝１５６６．２元。如果是无地下室的六层无电梯板楼，则毛坯楼面成本不到１２００元。

⒊节能成本：即便按照节能８０％的德国２００２年标准，全面采用“太阳能、中央新风、地板换能、地源热泵和先进保温隔音技术”，楼面成本也可以控制在３００元以内。而由于建成以后，每年可以节约采暖费、空调费、热水费约每平米５０元，且可以获得国家政策支持，所以，事实上，节能成本在全寿命范畴完全可以忽略不计。

管理成本：由企业直接成本和外聘机构成本组成。目前的趋势是，企业直接成本逐渐降低，外包和外聘的现象越来越普遍，从项目的策划、销售、宣传到管理，都将以外包为主，管理成本通常占项目总成本的５％，每平米２５０元以内。

利息成本：由于开发企业自身的资金有限，所以，通过贷款等融资渠道得到资金，是一种必然。由于国家规定自有资金比例最少达到３５％，实际操作中，北京甚至不能低于５０％。所以，按照两年估算，项目利息总成本不应超过项目总投资的７％，也就是通常不超过３５０元。