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住房具有双重属性——

住房问题不仅仅是经济问题，还是社会问题

记者：当前我国房地产市场中的核心问题是什么？应该如何正确看待群众十分关心的房价问题？

顾云昌：房价问题是住房问题的一部分，但不是住房问题的全部，这两者更不可以混为一谈。房价问题实际上是市场问题，和肉价、车价一样，主要由市场供求关系决定。住房问题则不仅仅是经济问题，还是社会问题，甚至会成为政治问题。

房价可以通过市场调控而达到平稳，而住房则要通过全社会的努力来解决，需要两条腿走路，一条腿是市场化，另一条腿是保障性。

房地产市场具有很强的区域特性，它的供应弹性系数很小，而需求弹性系数很大。举个例子，外地的房子不可能移到北京来，但是京外的人却可以随时来北京买房，因此大城市容易出现房子供不应求的局面。当一种商品供不应求的时候，价格怎么会不上升呢？许多人的思维停留在计划经济时代。那个时候，房子是政府与单位统建统分，房价由成本决定。如果现在仍然只用成本计算房价，并认为房子价格远超了成本，不合理，那就成问题了。现在是市场经济，供求决定价格，特别在供不应求的状态下，就不完全由成本决定房价，更不可能用政府指令规定商品房房价。

刘洪玉：不错，住房的社会属性决定它是必需品；住房的经济属性又使它成为一种投资品，是家庭财富的重要组成部分，也是家庭资产保值增值的重要手段，住房的这种双重属性使得住房问题极为特殊。

当前我国房地产市场中的核心问题，是住房价格上涨过快。这既有房地产市场内部的原因，如供应结构不合理、供给者行为不规范等导致的有效供给不足，投机和投资性购房比例较大、住房超前消费行为导致的住房需求过旺，二手房市场不发达使住房供应严重依赖新建商品住宅市场。也有房地产市场外部的原因，如经济持续高速增长、加速城市化、劳动力和资本向大城市单向流动、流动性过剩、公共住房制度不完善等。

市场供求矛盾突出——

买房置业需求是膨胀性的，但房屋供应不可能是无限制的

记者：怎样看待目前房地产市场上呈现出的供求矛盾？是什么原因造成了这种“供不应求”的局面？

顾云昌：从需求方面来看，买房置业需求是膨胀性的。对房子的需求有两方面，一方面是持续旺盛的自住性置业需求，另一方面是势不可挡的投资性置业需求。流动性过剩导致大量资金投到楼市。银行存款利率太低，而目前普通百姓的投资渠道又太有限，因此大量资金涌向了楼市和股市。

再看供给，房屋供应不可能是无限制的。这主要源于土地供应量的收紧和商品住宅土地开发增速的放慢，以及其它多种因素造成的住宅竣工速度放慢。

收紧银根、增加税收，在遏制炒楼的同时，也在一定程度上减少了二手房等存量房的流通，加剧了楼市的供不应求。同时，所增提的税收还可能被转嫁到买房者身上，造成中低收入者的买方成本再次提高。

稳定住房价格的关键在土地。应加大供应，盘活存量，还要提高容积率，认真探索城乡建设用地统筹高效利用。全国农村人均建设用地达２００平方米／人，而城市约为人均８０—１００平方米，相当于一个进城农民工的闲置住宅用地可以解决两个城市居民的住房用地，因此如何将农村大量闲置建设用地转化为城市建设用地，多提高土地供应量，也是亟须深刻思考的改革问题。

城市管理面临挑战——

仅仅依靠市场不可能解决住房问题，必须要有公共住房政策作为补充

记者：非本地居民资金的投入使国内一些大城市的房价上涨过快，甚至导致本地居民购房支付能力下降，这对城市管理带来怎样的挑战？

刘洪玉：在许多位于沿海或区域经济中心的明星城市住房市场上，非本地居民购房占有重要的比重，成为推动城市房价上涨的重要原因。这使这些城市的管理者面临着艰难的政策选择：人为降低房价有可能会使更多的人口流入城市，导致城市公共财政负担加重、公共服务质量下降；让房价按照市场规律发展，可以使其成为劳动力和资本向城市流动的门槛，但又会导致当地居民购房支付能力相对下降，越来越难以获得可支付的住房。

在选择将房价作为进入城市的门槛时，政府必须建立起完善的、多层次和多渠道的公共住房供应体系，通过廉租房制度为当地低收入家庭提供住房保障，通过经济适用房制度为中低收入家庭提供必要的住房扶助，使他们获得与当地社会经济发展水平相适应的住房服务。公共住房政策的作用，就是让当地中低收入居民没有后顾之忧，最终实现人人有房住的目标，为社会稳定和经济发展提供基础。